財産の価額

宅地の評価／ 借地権／ 貸宅地／ 貸家建付地
小規模宅地の評価の特例／ 田・畑・山林等の評価

上場株式等／ 気配相場のある株式／ 取引相場のない株式

■宅地の評価

宅地とは、建物の敷地として利用されている土地をいいます。 宅地の評価には、「路線価方式」と「倍率方式」の２つの方法があり、 その宅地の所在地によってどちらの方法をとるかが決められています。 （一般的には、市街地にある宅地は路線価方式、 市街地以外にある宅地は倍率方式となっています。）

■借地権

他人から土地を借りて家を建てているなど、他人の土地を利用する権利がある場合、 借地権として相続税の課税の対象となります。 借地権の評価額は、その宅地の自用地としての評価額 （上記の路線価方式または倍率方式で求めた、通常の宅地の相続税評価額）に 借地権割合を掛けた価額となります。 借地権割合はそれぞれの地域ごとに決められており、 路線価図や評価倍率表に掲載されています。

借地権の価額＝自用地評価額×借地権割合

■貸宅地

上記の借地権とは逆に、土地を他人に貸していて、その土地の上に他人の建物が 立っている場合には、所有者はその土地を自由に使用することができません。 そのため、このような土地は貸宅地として評価が低くなります。 貸宅地は、その土地の自用地評価額から上記の借地権の価額を引いた残額が評価額となります。 実際には次のような算式で計算します。

貸宅地の価額＝自用地評価額×（１−借地権割合）

■貸家建付地

土地の上に自分の建物があり、その建物を貸している場合には、 その土地は貸家建付地として評価されます。 （貸宅地は土地が自分のもの、建物が他人のもので、土地を貸している。 貸家建付地は、土地も建物も自分のもので、建物を貸している。） この場合も、所有者は土地の利用を制限されているので、通常の更地よりも 評価が低くなります。

貸家建付地は、その土地の自用地としての評価額から、 借地権の価額に借家権割合を掛けたものを引いた残額が評価額となります。 （借家権割合は、大阪国税局の管轄ではほとんどの地域で４０％となっており、 その他の地域では３０％となっています。）

実際には次のような算式で計算します。

貸家建付地の評価額

■小規模宅地の評価の特例

被相続人や親族が居住していた土地や事業に使用していた宅地については、 財産という前に生活基盤であるため、評価額を減額する特例があります。

■田・畑・山林等の評価

田・畑・山林等、宅地以外の土地については、基本的には「倍率方式」によって評価します。 場所によっては、その付近の宅地の価額を基準とする「批准方式」の場合もあります。 倍率は、土地の所在地や用途によって異なっています。

■上場株式等

証券取引所に上場されている株式は、証券取引所の取引価格に基づいて、 次のいずれか低い金額により評価します。

• 相続開始の日の最終価格
• 相続開始の月の最終価格の平均額
• その前月の最終価格の平均額
• その前々月の最終価格の平均額

※負担付贈与の場合は贈与の日の最終価格で評価する。

■気配相場のある株式

■取引相場のない株式

次の方法により評価します